¿Funciona realmente el control de precios del alquiler? ¿O es un fracaso de las administraciones?

La economía es una ciencia social que estudia la manera de optimizar recursos con el último fin de mejorar las condiciones de vida de las personas. O al menos, así debería ser. El problema es que no siempre las teorías económicas están claras. Y que a menudo los gobiernos toman decisiones sin haber sopesado las posibles consecuencias económicas que ellas puedan tener.

Subir o bajar impuestos. Subsidiar algunas actividades o dejar que el mercado actúe libremente. O influir en el mercado de la vivienda son algunas decisiones discutidas diariamente entre economistas.

Precisamente esta última acción económica ha sido un tema controvertido entre los economistas de todo el mundo. Pero parece que aún las consecuencias no son claras (al menos desde un punto de vista científico).

Sin embargo, una cosa es clara. Y es que a lo largo de la última década, el problema de la vivienda se ha acuciado. No son pocos los países ni las administraciones de ciudades a lo ancho y largo del mundo que han intentado – o planean intervenir- en el mercado del alquiler, bien sea limitando el precio de los alquileres o subsidiando con ayudas a los arrendatarios.

El precio de la vivienda en España

Existe una regla económica que recomienda no dedicar más del 30% de tus ingresos al pago de una vivienda. Sin embargo, si nos ceñimos al salario medio en España, este se situó en 23.646,50 € para el año 2017, según el INE. Esto, dejaría unos 500 € mensuales para el alquiler o la hipoteca. Lo cual es muy complicado para ser España, y sobre todo en regiones como Madrid o Barcelona. En su última publicación, el Observatorio de Vivienda y Suelo sacó a la luz un informe sobre el precio de los alquileres residenciales en España, arrojando los siguientes resultados: 819 €/mes de media en Madrid, y 769 €/mes en Barcelona, lo que supera con creces la regla del 30%.

La dificultad de conseguir un buen alquiler en España

En el último Barómetro de la Vivienda y el Alquiler del Centro de Investigaciones Sociológicas del año 2018, los españoles mostraron su preocupación por la deriva del mercado y la dificultad de encontrar una vivienda a un precio asequible, instando de esta manera al Gobierno a tomar medidas para fomentar el alquiler. Estas son algunas de las medidas que se podrían tomar:

  • Aumento de la seguridad jurídica.
  • Creación de un parque de vivienda pública para alquiler.
  • Fomentar la construcción o rehabilitación de viviendas para destinarlas al alquiler.
  • Ayudas al alquiler o las desgravaciones fiscales.

Todo esto parece explicar la razón del por qué en España el porcentaje de la población en alquiler es solo del 21,1%, mientras que, en Europa, la media de la UE28 es del 30,1%, teniendo como principales actores los siguiente países : Alemania (48,6%), Austria (45,0%), Dinamarca (37,8%), Francia (35,6%) y Reino Unido (35,0%).

Algunas (posibles) consecuencias de limitar el precio del alquiler

Algunos expertos sostienen que el intento de intervenir en el mercado puede generar otras consecuencias que no estaban previstas. A continuación, vamos a enumerar algunas de ellas:

Aparición del mercado negro

La limitación de los precios del alquiler pueden fomentar el mercado negro. Posiblemente los propietarios exigirán a los inquilinos pagos en negro para poder igualar el “precio de mercado que ellos consideran justo”.

Podría ser considerado expropiación

Se podría ver, desde el punto de vista jurídico, como una expropiación, pues los gobiernos estarían inteviniendo artificialmente sobre el valor de una propiedad privada, y le estarían restando al valor que pudiera tener el inmueble, según el mercado.

No habrá incentivo para que los propietarios oferten su vivienda en alquiler

Si no hay incentivo económico, se restringe la oferta de la vivienda y por ende suben los precios. Además, los propietarios no tendrán ninguna motivación para renovar el parque inmobiliario existente, con lo que las viviendas serán de peor calidad con el paso de los años.

Afecta a las grandes empresas

Siendo estas son las que pueden fomentar el mercado del alquiler construyendo más viviendas.

¿Sirven de algo las medidas políticas para controlar el mercado de alquiler?

Si le preguntas a un liberal, este te responderá con total rotundidad que no. Que hay que dejar que el mercado se regule solo, y que lo contrario acarreará consecuencias negativas con justo lo contrario de lo que se pretende.

Sin embargo, países como Alemania, Francia, Italia, Portugal o EEUU están actuando directamente sobre él, con diversos resultados.

Como mencionaba anteriormente, los resultados no han sido estudiados en profundidad. Se basan en casos concretos o en medidas concretas que no han funcionado, pero hay que tener en cuenta múltiples variables. El contexto económico, el alcance de la regulación, el país o ciudad, etcétera.

Este estudio de la universidad de Stanford concluye que, si bien las medidas simplistas de control del precio del alquiler no son realmente efectivas, hay otras medidas para evitar que los precios del alquiler afecten directamente al inquilino, como subsidiar estas subidas.

Medidas que se podrían tomar

Evitar la gentifricación

Según la Wikipedia, “la gentrificación comienza cuando un grupo de personas de un cierto nivel económico descubren un barrio de gente pobre que, a pesar de estar degradado y depreciado comercialmente, ofrece una buena relación entre la calidad y el precio y deciden instalarse en él, aprovechando las oportunidades de compras de los precios”.

Todos hemos escuchado hablar de la España vacía. Cada vez más personas se desplazan de las provincias periféricas y se mudan a ciudades como Barcelona o Madrid, provocando el aumento del precio de la vivienda (mayor demanda). Fomentar el establecimiento de empresas en ciudades menos pobladas (siempre y cuando la logística lo permita, claro), mediante incentivos fiscales, o favoreciendo el teletrabajo, dándole la oportunidad a muchos trabajadores vivir en sus zonas de origen (muchas veces pueblos o ciudades más pequeñas), o pudiendo elegir ciudades con menores gastos en vivienda.

El aumento masivo del turismo en las grandes ciudades es claramente una causa de la gentrificación. Las ciudades deberían poner control mediante regulaciones justas -que no ahuyenten a los inversores-, pero que permitan un equilibrio entre estos y la habitabilidad de las ciudades.

Medir, medir y medir (y transparencia)

Uno de los principales problemas de que las medidas políticas sean muchas veces a ciegas es que no existe una estadística pública de alquileres. Si quieres entender algo, tienes que medirlo. Y no puedes basarte (como han hecho hasta ahora) en los datos de algunos portales inmobiliarios (como Idealista o Fotocasa). Además, debe haber un mayor registro de los alquileres en toda España. Hay comunidades que no lo tienen, y esto siempre es perjudicial porque no tienes una foto de la situación en todo momento.

Fomentar el parque público para alquiler

Tradicionalmente, España ha construido viviendas sociales para su venta a familias con bajos ingresos. Además, estas promociones se han reducido drásticamente en los últimos años. Es necesario renovar el parque de viviendas, y a un precio asequible para el gobierno. Y dedicado exclusivamente al alquiler, en función de las necesidades. De esta manera, además, se podrá estimular la actividad de la construcción y se le podrá dar acceso a los jóvenes a una vivienda sin tener que llegar a hipotecarse.

Reforzar la seguridad jurídica tanto para el propietario como para el inquilino

Ni el propietario debe dejar de dormir porque su inquilino no le pague la renta, ni este debe estar desprotegido ante posibles subidas sin control que terminen vaciando barrios, porque estos se han puesto de moda y se han incrementado los precios en un 100%. Deben prevalecer las normas del mercado, pero bajo unas normas y unos mínimos (por ejemplo poniendo límites a las subidas o estableciendo unos límites temporales).

Conclusiones

Siempre digo que, generalmente, las cosas son más complejas de lo que podamos imaginar a simple vista. Sobre todo cuando hablamos de sistemas con tanto fondo como puede ser el mercado de la vivienda. Por lo que hay que analizarlas desde varios puntos de vista, y no aplicar máximas simplistas como que el “control del alquiler de la vivienda es malo per se” o que “este va a arreglar todos los males de un plumazo”. Ni lo uno, ni lo otro.

Por otro lado, es evidente que el problema está ahí. El aumento de los precios del alquiler no se corresponden con la subida en los salarios, por lo que hay que hacer algo.

Si bien poner simplemente un tope a los alquileres no sirve de nada, cualquier administración debe tener siempre un ligero control (y sobre todo conocimiento) de lo que se puede hacer y lo que no en este mercado. Al fin y al cabo, la vivienda es un derecho fundamental de la Constitución. Tal y como lo es la propiedad privada.


Algunos datos

  • Salario medio en España (2017): 23.646,50 €.
  • Comunidades autónomas con los alquileres más caros de España: Madrid, Cataluña, Baleares, País Vasco y Canarias.
  • Porcentaje de población en alquiler en España: 21,1%.
  • Porcentaje de población en alquiler en Europa (UE28): 30,2%.
  • Canarias es la comunidad autónoma con menor cantidad de propietarios: 65,5%.
  • Precio por metro cuadrado: En Madrid y Barcelona está en torno a los 14 €/m2*mes, según Idealista y Fotocasa.

Nota: Todos los datos han sido obtenidos de estudios del INE (varios años) y del informe del Observatorio de Vivienda y Suelo publicado en 2019 con datos del 2018.

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